Tüm dünyada hızla yayılan ve 2020 yılının mart ayından itibaren ülkemizde de görülmeye başlayan koronavirüs (Covid-19) vakaları neticesinde salgının önüne geçilebilmesi amacı ile hastane yoğunluğu, vaka sayıları, ağır hasta sayısı gibi durumlar gözetilerek zaman zaman değişiklik gösteren ve yoğunluğu farklılaşan tedbirler alınmaktadır. Bu tedbirler; belirli gün ve saatlerde sokağa çıkma yasaklarının uygulanması, işyerlerinin kısa süreli ya da esnek çalışma sistemine geçmesi, alışveriş merkezleri, kafe ve restoranların kapatılması, sanatsal etkinlik ve faaliyetlere ara verilmesi gibi ticari hayatın unsurlarını doğrudan etkileyen kısıtlamalardır.

Kısıtlamaların başladığı ilk dönemlerde 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun geçici 2.maddesi uyarınca 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek olan iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi halinin kira sözleşmesinin feshi veya tahliye nedeni oluşturamayacağı hükme alınmıştı. Ancak geçici uygulama dönemi sonunda da çalışma hacmi ve geliri daralan iş sahiplerinin mevcut koşullar altında kira bedellerini ödemedeki güçlüğü hala devam etmektedir. Bu nedenle Bursa Bölge Adliye Mahkemesi’nin 4.Hukuk Dairesinin E. 2020/1103 K.2020/1008 sayılı 28.09.2020 tarihli kararı kapsamında sözleşmelerin uyarlanması koşulları incelenecek olunup karar gerekçesinde de ifade edilen hususlar üzerinden ihtiyati tedbir kararı alınması hakkında bilgilendirmeler yapılacaktır.

DAVA ÖZETİ

Dava, pandemi süreci nedeniyle iş hacminde meydana gelen düşüş nedeniyle TBK'nun 138. maddesinde ön görülen şartların oluşması nedeniyle dava konusu kiralanın aylık kirasının Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere uyarlanması ve Covid-19 salgının etkili olduğu dönem boyunca geçerli olmak üzere ödenmesi konusunda ihtiyati tedbir kararı verilmesi istemli olarak ikame edilmiş olup dava ilk derece mahkemesince reddedilmiştir. İşbu karara karşı davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.

Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4.Hukuk Dairesi kararında; kiranın uyarlanması için açılan davada mahkemece davacı kiracının yapmış olduğu işin niteliği ve tüm koşullar ile taraflarca sunulan deliller göz önünde bulundurularak kiranın mahkemece takdir edilecek bir miktar üzerinden ödenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesi gerektiğine, ancak bu tedbir kararının mahkemece belirli aralıklarla veya tarafların müracaatı üzerine değerlendirilerek durum ve koşulların değişmesi halinde kaldırılması veya belirlenen yeni bir miktar üzerinden devam etmesi gerektiğine karar vermiştir.

Somut olayda kiracının restaurant olarak işlettiği kiralananda her ne kadar paket servis yöntemi ile işine devam etmiş ise de süreç ve alınan tedbirlerin davacının iş hacminde belirli etkilerinin olabileceği değerlendirilerek ihtiyati tedbir talebinin kabul edilmesi gerektiği de benimsenmiştir.

AŞIRI İFA GÜÇLÜĞÜ VE KİRA SÖZLEŞMELERİNİN UYARLANMASI

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 138.maddesi uyarınca; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık ( ahde vefa ) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli,Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır.” Buna göre sözleşmenin değişen koşullara uyarlanabilmesi ya da dönme hakkının kullanılabilmesi için; sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış, bu durum borçludan kaynaklanmamış, aynı zamanda sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır. Son olarak da borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır. Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu,sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.

Madde metninde yer alan sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü durum ile anlaşılması gereken husus hayatın olağan akışına göre borçludan ya da alacaklıdan kaynaklanan nedenler dışında kalan ve borçludan bu duruma katlanmasının beklenmesinin dürüstlük kuralı ile ters düşeceği durumlardır. Bu olağanüstü durumlara savaş, kıtlık, salgın hastalık gibi örnekler verilebilir. Ancak bu durumun her somut olay nezdinde ayrıca ve dikkatlice incelenmesi gerekmekle ana unsurun sözleşmenin kurulması sırasında taraflarca öngörülemezlik olduğunun da unutulmaması gerekmektedir.

Ele almış olduğumuz davada da ihtiyati tedbir şartlarının oluşup oluşmadığının belirlenmesi için kiranın uyarlanmasının niteliğinin incelenmesi gerektiği vurgulanmıştır. Mahkeme kararında; “Yeni koronavirüs ( Covid-19 )salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmış olup, salgının etkilerinin ve yetkili kurumlarca alınan tedbirlerin halen devam ettiği bilinmektedir. Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür. Genel olarak sözleşmelerde "Ahde vefa ilkesi"geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 138.maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından hakimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür. Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir. Ancak salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir. O halde somut olayda olduğu üzere kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmeli, bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da göz önünde bulundurularak oluşan yük, sözleşmenin her iki tarafı üzerine dağıtılacak şekilde sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması benimsenmelidir.” şeklinde hüküm kurulmuştur.

Kararda yapılan gerekçelendirmelerden anlaşılacağı üzere salgın hastalığın yayılması nedeni alınan idari tedbirlerin sebep olmuş olduğu aşırı ifa güçlüğü; sözleşmenin kurulmasında taraflar tarafından öngörülemeyen, borçludan kaynaklanmayan,sözleşmenin yapılması sırasındaki mevcut olguları, ifanın istenmesini dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edecek derecede değiştiren olağanüstü bir durum olarak değerlendirilmiştir. Bu sebeple de borçlu diğer koşulları da sağlamış olması kaydıyla hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilecektir.

İHTİYATİ TEDBİR KARARI AÇISINDAN YAPILAN DEĞERLENDİRME

Bursa Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi sözleşmenin uyarlanması hususundaki değerlendirmelerinin ardından ihtiyati tedbir kararı açısından da “…Salgın döneminde bazı iş yerlerinin tamamen kapandığı ve hiç bir gelir elde edemediği göz önünde bulundurulduğunda ihtiyati tedbir kararı verilmemesi halinde kiracının mevcut kirasını ödeyemeyeceği ve kiraya verenin 30 günlük ihtar veya 30 gün süreli icra takibi yaparak kiracıyı temerrüte düşürerek ve tahliye ettirebileceği açıktır. O halde ihtiyati tedbir kararı verilmediğinde kiracı dava sonuçlanıncaya kadar kirasını tam olarak ödemek zorunda kalacak olup,temerrüte düşürülüp tahliye sağlandıktan sonra kiranın uyarlanmasının herhangi bir anlamının kalmayacağı anlaşılmaktadır. Bu durumda kiranın uyarlanmasına ilişkin açılan davadan umulan sonucun oluşması için HMK'nun 389/1 maddesinde gösterilen "ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi" koşulunun mevcut olduğu ve ihtiyati tedbir kararı verilebileceği kabul edilmelidir.” şeklinde hüküm kurmuştur.

Bununla birlikte salgının geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerektiği de ifade olunmuştur.

SONUÇ

Mahkemenin kararı ile birlikte koronavirüs salgının TBK’nın 138.maddesi uyarınca mücbir sebep olduğu ve bu nedenle kira sözleşmesinin salgının etkilerini kapsayan dönemde uyarlanabileceği hüküm altına alınmakla finansal açıdan ifa güçlüğü çeken kişiler için emsal bir karar teşkil etmektedir.